存量房貸利率能否調(diào)降一直備受購房者的關(guān)注。當(dāng)前存量房貸與新增房貸利率存在較大利差，疊加理財收益、存款利率下行和樓市持續(xù)調(diào)整等因素，住房貸款提前還貸成“熱潮”，存量房貸利率調(diào)降的呼聲高漲。
在7月14日舉辦的國新辦新聞發(fā)布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。
央行表態(tài)后，記者聯(lián)系中國銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、杭州銀行、寧波銀行等多家銀行客戶和信貸經(jīng)理，他們中的多數(shù)回應(yīng)稱，關(guān)于存量房貸降息，“沒有接到相關(guān)政策，仍按照原有簽訂合同的利率來執(zhí)行還貸政策”。
居民“提前還貸潮”從去年以來就備受關(guān)注。對此，鄒瀾在日前的發(fā)布會上表示，“個人住房貸款發(fā)放和同期商品房銷售規(guī)模直接相關(guān)，還款則是來自于借款人的收入或者其他資產(chǎn)的配置調(diào)整。”
他表示，“這種現(xiàn)象對住房需求并不構(gòu)成影響，它是一個居民資產(chǎn)配置的調(diào)整。”他解釋道，盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。
鄒瀾還介紹，今年上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。上半年新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，比上年同期低107個基點，亦是有統(tǒng)計以來最低水平。
而在近年房貸利率調(diào)降前，過往發(fā)放的存量房貸利率處于較高水平。按照中證鵬元根據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)整理，2018-2021年，全國個人住房貸款加權(quán)平均利率均高于5.4%，最高達(dá)到5.7%，與當(dāng)前的新增房貸利率水平存在著較大利差。
對央行的發(fā)聲，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為銀行可以嘗試。“個人住房貸款是銀行優(yōu)質(zhì)的、存量規(guī)模巨大的資產(chǎn)，近來的‘集中提前還貸潮’會對銀行的資產(chǎn)產(chǎn)生巨大影響，但如果能商議降低存量利率以減少住房貸款提前還貸，建議銀行要抱著開放的態(tài)度。”一名公募基金宏觀經(jīng)濟(jì)研究員對記者說。
具體的舉措上，招聯(lián)首席研究員董希淼建議，存量房貸利率調(diào)整可有兩種做法，一是直接降，即變更合同條款；二是間接降，即貸款以新?lián)Q舊。“降存量房貸利率對銀行特別是大行而言，是當(dāng)下痛苦但長遠(yuǎn)有利的選擇，可在降低存量房貸利率的同時，約定一定期限內(nèi)借款人不得提前還款。”
業(yè)內(nèi)也有觀點鼓勵跨行“轉(zhuǎn)按揭”。但董希淼認(rèn)為，貸款置換原則上應(yīng)限于本行，不應(yīng)鼓勵跨行置換。
部分觀點則表示，這會加大銀行的經(jīng)營困難。招商證券銀行業(yè)首席分析師廖志明認(rèn)為，存量房貸利率下調(diào)將會明顯加大銀行業(yè)績壓力，特別是個人住房貸款占比高的銀行。
某國有大行的信貸經(jīng)理對記者表示：“存量貸款下調(diào)和提前還貸都會對銀行的經(jīng)營造成巨大壓力，但不調(diào)整恐怕也比較難，估計會討論此事，但后續(xù)還得看具體的政策是否能出臺。”
存量房貸利率能否調(diào)降是銀行與住戶提前還款間的博弈，業(yè)內(nèi)人士提醒，貸款人不要因為央行表態(tài)就理所當(dāng)然地認(rèn)為存量房貸利率一定會降，還要看銀行的具體舉措，其本質(zhì)是市場行為，一切都要合法合規(guī)。（來源：第一財經(jīng)）
