經(jīng)濟導(dǎo)報記者 劉勇 見習(xí)記者 于婉凝
8月31日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》。就在幾天前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施。
除此之外，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》。
受訪的業(yè)內(nèi)人士認為，新政接連發(fā)布，對房產(chǎn)市場回暖以及房產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展會起到比較好的作用。
“新政對市場潛在的需求轉(zhuǎn)換成有效的需求有一定幫助，對保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展起到積極作用。”山東大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授李鐵崗接受經(jīng)濟導(dǎo)報記者采訪時表示。
存量房貸可以“省錢”
“昨天(9月1日)看了新聞我立馬給我的客戶經(jīng)理打電話，詢問房貸能降多少的問題。”9月2日，濟南市民喬振生在接受經(jīng)濟導(dǎo)報記者采訪時表示，“客戶經(jīng)理也不清楚調(diào)整的方式，只是說，理論上可以降低。”
據(jù)了解，2020年，喬振生在濟南東部片區(qū)貸款150萬元購買了一套住房。“當(dāng)時的房貸利率是基準(zhǔn)加20個基點，今年年初調(diào)整后是4.5%，不知道這次能降多少。”
就在9月1日下午，中國人民銀行山東省分行發(fā)布《關(guān)于山東省各地市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限情況的公示》。其中明確，山東除了濟寧外其他各市，2019年10月8日到2022年5月14日的房貸利率下限是LPR，2022年5月15日至今的房貸，利率下限是LPR下浮20個基點。
也就是說，2022年5月15日之后貸款買房的市民，在符合條件的情況下，房貸利率有可能會降到4.0%。
喬振生給經(jīng)濟導(dǎo)報記者算了一筆賬：按照此前的房貸利率4.5%(LPR4.3%+20個基點)計算，他每個月要還7600.28元，按照調(diào)整后的房貸利率4.4%(調(diào)整后為LPR4.2%+20個基點)計算，每個月的還款金額是7511.41元，如果能調(diào)整到下限(4.2%)，每個月只要還7335.26元。
“這樣算下來，最高我一個月能節(jié)省利息265元左右，最低的話也能節(jié)省接近90元。”喬振生說。
“說實話，我也不知道這樣算是不是正確，一切要實施細則出臺后才知道具體的調(diào)整方案。”一家商業(yè)銀行的個貸部經(jīng)理魏政說，“不過文件明確，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可以向承貸機構(gòu)提出申請置換，在LPR上的加點幅度不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。”
市場回暖
李鐵崗認為，連續(xù)出臺的政策，可以降低購房的成本，同時降低融資的成本。從經(jīng)濟學(xué)原理上來看，降低首付實際上就是降低入門成本、入門門檻，降低利率實際上就是降低融資成本。“一般來說，降低首付即降低入門成本對于消費需求的影響多一些，降低利率即降低融資成本對于投資相對比較敏感。當(dāng)然，這都會同時對消費以及投資需求產(chǎn)生影響。”
在李鐵崗看來，融資成本的降低對投資性需求的影響敏感程度相對比較高，而首付降低對消費需求的影響更明顯一些。
“新出臺的政策是個好事，對房產(chǎn)市場回暖以及房產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展會起到比較好的作用。”正如李鐵崗所說，經(jīng)濟導(dǎo)報記者走訪了多個在售樓盤發(fā)現(xiàn)，之前相對冷清的售樓處又有了熱鬧的氣息。
在濟南北湖片區(qū)一樓盤售樓處，銷售顧問告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，9月2日的到訪客戶量跟上周一周的總量相當(dāng)，感覺市場有所回暖。“因為原來首付款有壓力的一些人，新政放開后貸款可以多了，首付款壓力就小了，量自然就起來了。”
據(jù)經(jīng)濟導(dǎo)報記者了解，面對市場的回暖，該樓盤依舊保持相關(guān)的折扣優(yōu)惠，去化仍然是其目前的首要任務(wù)。
在李鐵崗看來，新政對市場潛在的需求轉(zhuǎn)換成有效的需求有一定幫助，對保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展起到積極作用。“但不會出現(xiàn)房產(chǎn)市場以前的那種火爆場面，出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，大家來搶房子這樣一種局面。最主要的就是我們國家房產(chǎn)政策不管怎么變化，原來的調(diào)控和現(xiàn)在這個手段都是為了促進房產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，總基調(diào)就是‘房住不炒’。就是要在大量增加消費性需求的基礎(chǔ)上來發(fā)展房地產(chǎn)，而不是刺激投資型需求來發(fā)展房地產(chǎn)，這就是我們國家房產(chǎn)發(fā)展目前的總基調(diào)。”
進入“存量房時代”
政策出來了，新房出現(xiàn)了回暖，二手房市場有啥變化？
對此，經(jīng)濟導(dǎo)報記者走訪了多個二手房中介公司發(fā)現(xiàn)，濟南的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新的變化，二手房的銷量逐漸與新房的銷量縮小差距。
9月3日，在濟南一家二手房中介公司，負責(zé)人徐鵬告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，新政對客戶心理刺激作用比較大，需求正在慢慢釋放，這兩個月成交比較多。
“以前，在濟南市場中，新房成交量占據(jù)絕對主流地位，現(xiàn)在有了新的變化，二手房成交量正在上升。”徐鵬說道，“一方面是因為改善型客戶的一二手房聯(lián)動，另一方面是因為市場進入了存量房時代。”
濟南鑫匯房地產(chǎn)經(jīng)紀公司負責(zé)人初鑫也持同樣的看法。
初鑫告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，從這幾個月的成交數(shù)據(jù)看，二手房的銷售回暖比新房好很多。“今年前7個月，濟南已經(jīng)成交二手住宅4.4萬套，超過去年全年成交套數(shù)(4.21萬套)，而且最近2個月，新房二手房的成交量幾乎持平。”
在初鑫看來，之所以出現(xiàn)這樣的情況，主要是因為二手房的議價能力更強，而且省事方便。“一套二手房的掛牌價和成交價差不多有20萬-30萬的議價空間，而且對買方來說，成交交付后，只需要簡單收拾就能入住，不用擔(dān)心爛尾或者延遲交房。”
“確實，不少準(zhǔn)購房者從我們這里流失轉(zhuǎn)而投向了二手房市場。”濟南一樓盤的銷售總監(jiān)袁杰說道，“我們對一些準(zhǔn)客戶進行后期維護時發(fā)現(xiàn)，他們已經(jīng)轉(zhuǎn)向了二手房市場。主要還是價格問題，在同區(qū)域內(nèi)，有些房齡10年內(nèi)的二手房比新房確實便宜一些。”
