經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 劉勇
在樓市調(diào)控松綁，銀行信貸政策放松的背景下，為爭奪房貸市場，不少銀行創(chuàng)新推出了個性化的房貸還款政策。
業(yè)內(nèi)人士表示，銀行通過創(chuàng)新住房信貸產(chǎn)品，提供差異化、個性化服務(wù)，有助于提高產(chǎn)品競爭力，進(jìn)而擴(kuò)大信貸市場份額。
創(chuàng)新還貸方式
“房貸月供本金低至1元!”近日，不少銀行推出了“先息后本”的個人按揭還款政策。
平安銀行發(fā)布消息稱，貸款客戶可以選擇特色還款方式的信貸產(chǎn)品，包括“二階段還款”“雙周供”“輕松還”和“氣球貸”。
其中，“二階段還款”是指前三年內(nèi)可以按月付息、無需償還本金、在剩余貸款期限按月等額本息還款，貸款期限不少于十年，不超過三十年。適用地區(qū)涵蓋濟(jì)南在內(nèi)的多個城市。“輕松還”是指借款人按月支付利息，每6期按貸款發(fā)放金額的1%償還本金，最后一期一次性償還剩余本金。“雙周供”則是指借款人每兩周還本付息一次，每期按14天計(jì)息。快速還款，節(jié)省利息。
引發(fā)市場關(guān)注的是“氣球貸”。平安銀行表示，“氣球貸”是適用該行個人商住兩用房按揭業(yè)務(wù)的一種還款方式。此還款方式并非新推出，且不止平安銀行一家銀行有類似產(chǎn)品。根據(jù)因城施策的政策要求，此類產(chǎn)品需在符合當(dāng)?shù)乇O(jiān)管政策規(guī)定的前提下開展。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除平安銀行外，建設(shè)銀行、興業(yè)銀行等多家銀行也對房貸的還款方式進(jìn)行了創(chuàng)新。
如建設(shè)銀行推出了“輕松供”和“尾期還”。“輕松供”還款方式將個人住房貸款在貸款期限內(nèi)劃分為兩個階段：第一階段按月歸還1元本金以及當(dāng)月應(yīng)歸還的貸款利息，可根據(jù)借款人需求自行確定期限，最長不超過三年;第二階段在剩余貸款期限內(nèi)，剩余貸款本金按常規(guī)等額本金方式還款。而“尾期還”則是指購房者擁有最長2年的寬限期，在選定的寬限期內(nèi)，每月僅需歸還最低1元本金+貸款利息(貸款余額乘以貸款月利率)，寬限期結(jié)束后，再按貸款余額、貸款月利率和剩余貸款期數(shù)重新確定每期還本付息額。
銀行業(yè)分析師張鵬博告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，目前我國銀行個人住房按揭貸款主要有兩種還款方式，即等額本金和等額本息，前者每月償還本金相同，利息逐漸減少，前期還款壓力較大;后者每月償還相同金額，前期利息占比較高，后期本金占比較高。
“上述所謂的‘創(chuàng)新’就是‘先息后本’的還款方式。此類業(yè)務(wù)對貸款人的要求比較高，對銀行業(yè)績的提振作用也相對有限。”張鵬博表示，“‘先息后本’在行業(yè)內(nèi)并不是新的業(yè)務(wù)模式，只不過之前在個人住房按揭上運(yùn)用不多，通常在消費(fèi)貸或個人抵押經(jīng)營貸上相對常見。”
爭奪優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
在張鵬博看來，對于工作時間不長，未來收入有增加的年輕人而言，“先息后本”的還款方式因其較低的貸款門檻有一定吸引力。對于銀行而言，通過住房信貸產(chǎn)品創(chuàng)新，提供差異化、人性化服務(wù)，可滿足不同貸款人需要，也有助于提高產(chǎn)品競爭力，進(jìn)而擴(kuò)大信貸市場份額。
“銀行面臨降準(zhǔn)降息政策下的貸款投放壓力以及業(yè)績考核的緊迫感，尤其是進(jìn)入年中6月，時間緊迫性愈發(fā)明顯。”在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，此類產(chǎn)品的出現(xiàn)，本質(zhì)上是銀行之間為爭奪貸款客戶而采取的競爭手段，同時也反映出銀行業(yè)內(nèi)部對市場份額的焦慮和競爭態(tài)勢。
一家商業(yè)銀行的客戶經(jīng)理張萍接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪時表示，現(xiàn)在購房者仍信心不足，房貸申請意愿不強(qiáng)。“以前房貸申請最難的時候需要排隊(duì)等半年，現(xiàn)在資料齊全的話基本一周內(nèi)就能放款。”
“我們行的房貸領(lǐng)域還沒有類似的業(yè)務(wù)，就算有我也不一定會推薦。”張萍解釋說，“這種還款方式，前期容易給貸款者造成還款壓力不大的錯覺，如果后續(xù)收入狀況不及預(yù)期，還款壓力會變得越來越大，產(chǎn)生不可控的風(fēng)險(xiǎn)問題。而且我們也測算過，這種方式最后實(shí)際支付的本金和利息總額比正常房貸高。按100萬元房貸30年計(jì)算，‘先息后本’比‘等額本息’多支付6萬元左右的利息。”
在張鵬博看來，隨著按揭貸款利率的持續(xù)下調(diào)，按揭貸款資產(chǎn)的利差也已經(jīng)下降到較低的水平，銀行“卷”利率的空間越來越小。“各家銀行會不斷優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，改善服務(wù)體驗(yàn)來爭奪客戶。
“個人住房貸款一直是銀行不良貨款的低發(fā)領(lǐng)域，按揭貸款也被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此會讓銀行間的競爭加劇。”張鵬博分析，“尤其是在明確了房貸利率不設(shè)下限以后，銀行通過降低利率搶客戶的空間有限。只有通過貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì)和創(chuàng)新來實(shí)現(xiàn)拓客。”
華福證券在最新的研報(bào)中指出，隨著按揭貸款利率的持續(xù)調(diào)降，按揭貸款資產(chǎn)的利差也已經(jīng)下降到較低水平，銀行“卷”價格的空間越來越小。在居民加杠桿意愿不足的情形下，銀行按揭貸款投放的競爭會愈演愈烈，預(yù)計(jì)未來各家銀行會推出更多的創(chuàng)新舉措來吸引客戶。
