2月26日，首單以城市更新產業園為底層資產的公募REIT項目——華夏金隅智造工場REIT上市，開盤即“30CM”漲停。Wind數據顯示，截至2月26日，超50只公募REITs近60天以來的區間回報率為正，嘉實物美消費REIT的區間回報率更是超過40%。

有業內人士表示，政策支持、低利率環境下的高分紅優勢、資產本身的穩定性等，使得REITs的投資價值被市場進一步發現和認可。然而，由于REITs基金流通份額較少，需警惕二級市場REITs大漲背后或隱藏的資金炒作風險。

多只REITs二級市場表現亮眼

2月26日，REITs市場再現火爆漲停的場景。華夏金隅智造工場REIT上市，開盤即“30CM”漲停。公開資料顯示，該REIT上市交易份額為1.01億份（不含鎖定安排份額），上市首日漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅限制比例為10%。截至收盤，華夏金隅智造工場REIT的當日成交額為409.40萬元。

近期，REITs市場出現的漲停板并不罕見。以國泰君安濟南能源供熱REIT為例，該產品在2月17日上市第一天，便收獲了“30CM”漲停。之后，該產品在多個交易日表現出色。截至2月26日，該產品自上市以來已發布了4條停復牌及提示交易風險的公告。值得一提的是，2月以來，還有多只公募REITs發布停復牌公告，包括華夏深國際倉儲物流REIT、中金印力消費REIT等。

總體來看，多只REITs產品近期在二級市場表現亮眼。Wind數據顯示，截至2月26日，在已上市的公募REITs產品中，超50只公募REITs近60天以來的區間回報率為正，嘉實物美消費REIT、華夏首創奧萊REIT、嘉實京東倉儲基礎設施REIT等產品回報率超30%。

談及REITs近期走強的原因，天相投顧基金評價中心的研究人員認為，一方面，部分REITs的底層資產質量較高且具有穩定的現金流和抗周期屬性，使得其在當前經濟環境下具有較高的配置價值，吸引資金流入；另一方面，隨著政策加持，若經濟持續向好，REITs底層資產的價值或者未來現金流在重新估算后，估值中樞或有較大提升。若REITs價格短期內拉升過高，而相應的基本面并沒有發生變化，投資者則需注意標的價格回調的風險。

值得注意的是，今年以來，不少保險資金加速涌入REITs賽道。盈米基金研究員李兆霆向記者舉例，2月17日，中國人壽發布公告稱，該公司、首景投資及財信人壽等擬成立北京平準基礎設施不動產投資基金合伙企業（有限合伙），將聚焦于基礎設施公募REITs投資，全體合伙人認繳出資總額為52.37億元。“當前我國公募REITs市場發展迅速，保險資金的長期限、穩收益等特征與REITs產品之間具有很強的適配性。” 李兆霆表示，“梳理公募REITs投資者可見，保險資金一直是非常重要的配置力量。”

需警惕資金炒作風險

在REITs市場火熱的背后，不少業內人士向記者提示，其亮眼表現背后可能暗含風險。“部分REITs單日大漲，主要原因可能是游資炒作。”一家公募機構的基金經理向記者表示，“如果我們看到某只產品單日成交額非常少，但凈值增長率非常高，那么有理由懷疑這背后可能涉及資金炒作。”

天相投顧基金評價中心的研究人員向記者表示，由于REITs基金流通份額較少，主要以機構投資者持有為主，故少量資金會導致二級市場的價格上漲，一些REITs大漲的背后不排除有資金炒作的嫌疑。

“隨著價格的快速上漲，溢價風險開始顯現，部分項目估值可能已偏離基本面。”李兆霆預測，未來隨著經濟的發展，基礎設施、消費等領域的REITs底層資產有望帶來更穩定的現金流，支撐其價值。但如果后續市場情緒出現大幅波動，資金炒作退潮，同樣可能會導致REITs價格出現較大幅度回調。